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投融界>选项目>项目信息>湖北孝感某房地产项目融资2.5亿

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所在地区:
湖北省孝感市孝南区
所属行业:
房地产
融资金额:
2.5亿元
总投金额:
2.5亿元
融资方式:
债权融资

债权融资

可提供风控:
抵押
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项目概述

 
孝感市P(2010)3号地块位于孝感市东城新区规划横二路与纵一路交汇处孝南区乾坤大道以南,东至纵一号路,距规划建设的市一医院约1000米,与规划中的小学和培训中心毗邻;南至规划路,距汉孝城际铁路站槐荫站约800米;西至规划路,毗邻槐荫公园;北至横二路,距政府大楼500米和文化广场约200米。该项目占地面积为116081.5㎡(约174.12亩),土地用途为商住用地(其中兼容商服用地不得超过总楼面地籍的15%),出让年限为商业40年、住宅70年,容积率≤3.0,建筑密度≤30%,绿地率≥30%。该项目地块与孝感市新政府行政大楼隔街相望,地处孝感东城高端城区核心,坐拥东城行政、商业、金融、娱乐中心,地理优势极为明显。项目建设周期预计为三年。
二、项目运作方介绍
该项目拟由湖北****房地产开发公司负责运作,该公司注册资本为人民币4000万元。公司具有专业的房地产项目开发管理团队,近年来在湖北开展房地产业的投资、开发、经营管理及商品房代理销售,在湖北武汉、荆州、咸宁、广水、鄂州等地已累计成功开发8个房地产项目,总开发面积近95万平方米,获得了良好的社会效益和经济效益。
三、项目公司介绍:
   为顺利立项开发孝感市P(2010)3号地块项目,该项目运作方已设立武汉房地产经纪有限公司作为项目独立法人公司,以该项目公司摘牌竞得该项目地块的国有土地使用权,由该房地产经纪有限公司作为投资开发商、负责该项目的房地产开发建设。
四、该项目具体操作模式
1、开发商武汉***房地产经纪有限公司申请向贵公司借款2.5亿元,借贷期三年,按年利率20%支付利息,三年期限届满时需向借贷方归还全部借款本金及利息。由设立房地产经纪有限公司为开发借款主体,用专项土地摘牌资金2亿元负责该项目土地摘牌,土地摘牌后一个月内由土地局向出借人支持负责办理土地使用权抵押手续,并办理他项权证,开发建设期为三年(并由湖北****房地产开发有限公司股权担保)。
2、开发商已和孝感市土地局签订合同,该项目地块的摘牌成交价格拟确定为每亩170万元,按照该项目占地面积174.12亩计算,摘牌成交价格预计为2.96亿元。根据可建建筑面积348243平方米计算,每平方米楼面地价为850元左右。
3、房地产经纪有限公司用专项借款资金2.5亿元,公司出资1.5亿进行摘牌,其中1亿元注入新成立的项目公司作为土地摘牌投标保证金,另外1亿元注入该项目地块顺利摘牌而投标的另一公司作为土地摘牌投标保证金(预留1亿元用于支付开工后施工进度款项)。孝感市土地局(土地交易中心)拟在2012年10月底对该项目地块摘牌,则由项目公司向孝感市土地局合计支付1.5亿元(含1亿元投标保证金)土地成交价款,剩余土地成交价款近1.5亿元待摘牌后满一年半付清。
4、该项目地块的土地证分为两个地段,分别为94亩及80亩,项目公司先办妥94亩的土地证。
5、政府确保自该项目地块摘牌之日起三个月内完成该项目地块的三通一平工作,将该项目地块以净地方式移交给项目公司,并负责支持办理项目一期建设用地许可证,建设规划许可证,建设工程施工许可证办至开发商房产公司名下。
6、该项目拟分为两期开发,一期工程建筑面积约161174平方米*建安成本每平方2300元交钥匙,合计一期总建安工程款370700200元。二期工程建筑面积约187069.25平方米*建安成本每平方2300元交钥匙,合计二期总建安工程款430259275元。项目公司将该工程以部分垫资方式发包给施工企业,具体付款方式为:1、桩基施工完成至正负零付至已完工程量的70%。2、施工完成至主体结构十层付至已完工程量的70%。3、施工至所有单体工程主体结构封顶后付至已完工程量的75%。4、施工至室内外装饰、装修及安装工程全部完工且经项目公司竣工验收合格后付至全部已完工程量的80%。5、全部单体工程的竣工验收备案手续办理完毕且工程结算手续办理完毕后付至工程结算总造价的95%。,余款5%作为工程质量保修金在五年内分期支付。一期工程项目一年半内可竣工验收交付使用。二期项目可在两年半内竣工验收交付使用。
7、一期工程各单体工程施工至地上十层后即可领取商品房预售许可证,此时应解除该项目地块的土地使用权抵押手续,配合银行办理按揭、贷款、商品房预售备案登记手续,楼盘正式开始销售,预计主体结构封顶一年左右即可楼盘销售收入1.5亿元。预计三年内可至少完成一期项目的楼盘销售收入9.27亿元,二期项目的楼盘销售收入的30%,32269.41万元,三年内可合计商品房楼盘销售收入124969.41万元,三年内足以分批支付土地款1.5亿元,一期建安工程总工程款项370700200元,偿还借款本金及每年利息20%,共计4亿元,合计分批支付偿还920700200元。
孝感市城区建安综合成本为每平方米2300元,加上土地成本楼面地价每平方米850元,合计总开发成本为每平方米3150元。以该项目周边地段的住宅销售均价5000元、商铺销售均价10000元计算,预计可实现项目总销售收入200240.2万元,扣除开发成本后,预计可实现项目总销售利润 9.1 亿元,其中一期可建商品房136997.9平方米,可建商铺面积24176.55平方米,一期项目可实现销售收入92675.5万元,二期项目可建商品房159009.1平方米,可建商铺28060.15平方米,二期项目可实现销售收入107564.7万元。结合孝感市目前的市场消化能力。预计3年内可实现完成一二期销售收入124969.41万元,4年内可实现项目整体楼盘销售200240.2万元,可实现一期项目销售利润4.2亿元,二期项目销售利润48637.88万元,扣除所有土地建安成本,合计可共实现项目利润9.1亿元,减去支付利息1.5亿元,可实现项目纯利润7.6亿元。
8、我公司经股东会一致通过申请向贵公司借专项开发资金2.5亿元,借贷期为三年,按借贷额年息20%标准计算,三年借款期届满时向贵公司归还全部借款本金及利息。我司如提前资金回笼,我司提前还款。

其它备注


有效期间至2012-12-16, 项目周期:36月, 项目阶段:

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