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投融界>选项目>项目信息>湖北某房地产项目债权融资3000万元

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所在地区:
湖北省十堰市
所属行业:
房地产
融资用途:
流动资金
融资金额:
3000万元
意向资金:
不限
融资方式:
债权融资

债权融资

可承担最高利息:
12 %/年
资金占用时长:
1 - 3 年
约谈项目方
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约谈项目方
项目概述

一 项目总论
1.1项目背景
1.1.1 项目名称及概况
柯家垭城中村改造项目位于湖北省十堰市东南角,距十堰市主城区8公里,离武当山机场3公里,项目处于龙门四路,吉林路和龙门五路合围中,龙门大道贯穿其中。本项目用地面积60.92万平方米,地上建筑面积43.5万平方米(商品住宅29.4万平方米),地下建筑面积18万平方米,公建建筑面积0.77万平方米,其中:商业建筑面积18万平方米,幼儿园建筑面积0.31万平方米,写字楼建筑面积1.5万平方米,洒店建筑面积2.6万平方米,会所建筑面积0.32万平方米,住宅建筑面积29.4万平方米,拆迁安置建筑面积14.1万平方米。
户型:
项目建成后,人文环境优越,交通条件便利,自然环境宜人,是宜商,宜居,宜发展及大型人文社区。
1.1.2开发公司
本项目开发商为十堰市天正房地产开发有限公司,公司成立于2007年,注册资金1000万元。
1.1.3承担可行性研究单位
1.1.4研究工作依据
本项目可行性研究依据为:十堰市2013年房地产市场状况,
项目区域市场概况及白浪片区楼盘分析。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测结论
目前房地产市场价格项目区情况预估:住宅4000元/平方米,一层临街商铺20000元/平方米,二层7000元/平方米,三层5000元/平方米。地下车库3257个,每个价格60000元,保守估计。况且,随着龙门大道建成通车,龙门工业园在建项目投产,开发区管委会迁往龙门大道,本区域与市区交通将更方便快捷,区域内人气渐旺,对本项目销售都是利好。因此,本项目风险极小,利润比较客观,前景看好。
1.2.2 项目建设速度
本项目2011年就开始进行市场研究和方案设计,经过近三年规划研究和方案设计,开工前期工作已经准备就绪,现阶段正进入大规模建设,预计2014年底全面竣工。
1.2.3 投资估算和资金筹措
1.2.4 项目综合评价
本项目(龙门御城)位于十堰经济技术开发区最大工业园龙门工业园中心地带,龙门大道穿越通过小区,将来十堰东部新城区行政,商业,文化,交通,居住中心。处于升值潜力较大的热点片区市场,加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计,可以说,这是一个“短,平,快”的精品项目,风险极小,利润可观,前景光明。
二 项目投资环境和市场研究
2.1 市场宏观背景
2.1.1全国房地产市场状况

2.1.2十堰市房地产市场状况
2012年商品房施工面积518.7万平方米,同比增长40.6%,住宅施工面积401.9万平方米,同比增长36.2%, 其中新开工面积120.1万平方米,同比增长28.8%,住宅新开工面积90.2万平方米,同比增长23.4%。竣工面积23.9万平方米,同比增长1.1倍,住宅竣工面积19.3万平方米,同比增长1倍。销售面积78.8万平方米,同比增长18.1%,住宅销售面积73.6万平方米,同比增长15.3%,实现商品房销售收入25.0亿元,同比增长52.0%,住宅销售收入23.3亿元,同比增长50.7%。
2013年1—4月份,十堰市房地产市场淡季不淡,继续呈现高速增长势头,根据十堰市房管局发布的备案数据显示,一季度全市共推出商品住宅4753套,成交量达到4201套,4月份,十堰市继续延续了这一走势,十堰城区商品住宅成交1177套,同时新房源入市量达到3813套,楼盘扎堆开盘助推了十堰楼市五一期间的成交小高峰。
2.1.3区域发展及前景预测
十堰市位于湖北省西北部,汉江上游,是鄂、渝、陕、豫 毗连地区唯一的区域性中心城市,全市国土面积2.3万平方公里,辖五县一市,总人口334万。十堰市位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部,起着承东启西,通南达北的作用,地理位置独特,是湖北省规划建设的四个区域性综合交通枢纽之一,到2015年,十堰市将建设成为汉江水运通道,高速公路,快速铁路,航空等四位一体的区域性交通枢纽中心。即时,十堰到郑州、西安、武汉、重庆等周边省会城市公路通行时间5小时内,到南阳、襄阳、商洛、安康等毗邻地市通行时间2小时内,到所辖县市通行时间2小时内。经济方面,2013年全市预计生产总值800亿元,比上年增长18%,增速列全省第三,连续六年实现15%以上增长。经济大发展,必然带来人口的增加,因而带来了十堰市房地产市场的繁荣,十堰市房地产市场还将有一个较长的发展空间。
2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴
一二线城市地价、房价的不断走高,在很大程度上影响了本地房地产商的心态,尤其是调控后的成交表现,让开发商从“谨慎看好”转变为“大胆展望”。中国指数研究院 2013年6月3日发布的报告显示,全国房价普遍呈现出上涨的信号,报告显示,5月份全国100个城市(新建)住宅的平均价格为10180元/平方米,环比上涨0.81%,自2012年6月以来连续第十二个月环比上涨。《湖北省人口与发展2012年度报告》显示,2012年湖北省城市化率达到53.49%,进入城市化快速发展时期,十堰市的人口发展特点属于扩张型,即表现为老年抚养比很低而少儿抚养比较高,属于比较年轻的城市,随着高速城镇化进程,可以预见十堰市未来将有较大人口增长,由此带来对住宅的刚性需求也是强劲的,因此本项目是在全国房地产形势稳中趋好及十堰市本区域市场持续健康发展的情况下开发的。
2.2区域市场分析
2.2.1 区域市场界定
本项目属于十堰市经济技术开发区的辖区范围,目标客户群是周边几大工业园区内的工作人员、当地回迁村民、刚需市民及周边县市迁移人口,还有部分投资人士。
2.2.2 供给分析
十堰市经济技术开发区是十堰市东部崛起最重要的支撑。开发区面积93平方公里,常住人口四万人,流动人口10万人,区内有襄渝铁路横贯东西,福银高速公路十堰东入口近在咫絘尺,距离武当山机场3公里,本项目位于龙门工业园核心区域,背靠保留山体,周边道路有龙门大道、吉林路等。龙门工业园规划总面积6000亩,计划总投资100亿元,可以容纳各类规模企业50余家,主要以汽车配套工业为主,目前已经入住企业35家,尚有18个项目等待入驻。
本项目商业比例超过47%,以城市综合体概念打造,建成后将成为周边商业核心和十堰商业新名片,是本项目的一大特色。本项目住宅楼共计13栋、2500套左右,户型包括80—90平方米(两室两厅一卫),100—120平方米(三室两厅两卫),120—130平方米(三室两厅两卫),200—240平方米复式楼。建筑密度34.17%,绿化率31.1%,停车位3435个,户户接通管道天然气。小区内建有幼儿园,小区周边规划有小学、初中等学校。未来开发区管委会有望落户本区。本项目商业面积大,各类商业配套和生活服务设施比较全面,有望成为十堰市新的商业地标。
对价格的承受力,价格方面,3500元/平方米,是广大消费者普遍可以接受的价格。但考虑到物价上涨因素及消费者图实惠心理,价格上涨10%即3850元/平方米,就应该是比较理想的价格。
三 项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1交通条件
本项目位于龙门工业园核心区域,背靠保留山体,周边道路有龙门大道、吉林路与城区主干道相连接。
3.1.2 地形地势
本项目是山地整理通过开山平沟开发出的一块平整土地,背靠有保留山体,项目区的水、电、路、气等工程都已开工建设,不日即可完工,现在已经具备开工的条件。
3.1.3 规划限制条件
本项目用地面积150亩,商业比例超过47%,建筑密度34.17%,绿化率31.1%,停车位3435个。
3.2 项目 SWOT分析
3.2.1项目优势
本项目地处龙门工业园核心地带,龙门工业园是开发区最大工业园区,规划面积6000亩,总投资100亿元,可以容纳各类规模企业50余家,现已经入驻35家,还有18家等待入驻,龙门大道、吉林路贯穿其间,具有良好的区位优势。
四 项目定位及项目评估
4.1项目定位
目标客户定位:龙门及周边在建工业园区的工作人员,当地回迁村民,刚需市民以及周边县市迁移人口。
形象定位:龙门盛域,鄂渝陕豫区域中心首个大型城市综合体。
市场定位:高品质精致商住一体化小区。
4.2 方案评估意见
在方案设计上,引入“后小康住宅小区”理论,结合小区的具体位置及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点,做出了以下方案。
总体布局采用临龙门大道布局大型商业设施、写字楼、酒店等。临次干道布局小区居民基本生活服务设施,13栋高层住宅被商业及生活服务设施包围其中,项目北面的大型商场,写字楼,大酒店及步行商业街可将主干道龙门大道上的交通噪音挡于居民区外,保证了小区的宁静。沿吉林路临街三层布局成为小区居民生活服务的各类商铺,充分利用地块的商业价值,小区里充利用空地布局有花园景点和绿化设。
单体设计上,确保户户均有开阔视野,功能分区明确,通风采光良好,明厨明卫,经济合理,实用率高,形成了一个集居住生活服务为一体的大型商住小区。建筑立面造型上,以流畅的线条和丰富的造型为主要特征,以简洁的色彩和景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果,从而形成本建筑典雅、精致的特征。
交通组织上,做到人与车分流,商业人流与住宅人流分流,确保人的安全。
总之,经过近两年的努力工作,反复修改规划方案,几易其稿,现在确定的方案应该是比较理想的,方案既结合了项目地价特征,充分挖掘了地段价值,又贴近市场,符合目标客户的需求。
五 投资估算及经济指标
5.1项目总投资估算
1 土地出让金约:万元。
2 拆迁过渡费:。
3设计费:。
4水电安装费:。
5 拆迁安置补偿费:
6房屋建安成本:
7 绿化费:
8小区道路:万元。
9 管理费:。
10 财务费用:。
11 不可预见费用。

5.2经济指标(估算收入)
1 住宅:元。
2 商业:元。
3 幼儿园:。
4写字楼:。
5会所:。
6公租房:。
收入总计:。
销售税金:。
利润:。
六可行性研究结论
6.1 项目的意义及利润预测
十堰市经济技术开发区柯家垭城中村改造项目(龙门御城)是十堰市开发区的重点工程之一,城中村改造后,不仅解决了柯家垭村回迁居民的住房问题,提高了东部城区的城市品味,而且也解决了龙门工业园区各个企事业单位员工就近购房需求及商业服务业等配套基础设施需求,该项目的实施得到市区各级政府的高度重视,在各项事业性收费上享受最大的减免优惠,但该项目所需资金投入较大,除公司自筹部分外尚有一定的资金缺口。
6.2 项目风险及防范
由于本项目地价成本较低,有政府部门大力支持,属拆迁性质的安置小区,政府应收的各种规费大部分进行了减免,这样成本相对较低,加上科学的市场调研,精心的方案设计,良好的市场环境,此项目具有一定投资价值和市场远景。可以说是一个风险极小安全度高的项目。
本项目的风险存在于建筑工程上面,如何将一个好的项目转化成经济效益和社会效益都获丰收的工程,对项目成功与否来说至关重要,因此,建议工程部加强工程技术管理人才的引进,建立科学的施工管理流程,确保本项目优质、高效的完成,达到预期的经济效益。

标签:湖北房地产债权
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