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投融界>选项目>项目信息>江苏启东汇东小区保障性安置房项目融资3亿

会员名片

沈先生

所在公司:上海市某金融投资公司
职位:董事长
所在地区:上海市崇明县
所属行业:金融&供应链金融、互联网金融
意向资金:商业银行

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成功案例推荐

所在地区:
江苏省
融资主体:
企业
所属行业:
房地产
融资金额:
3亿元
总投金额:
11亿元
融资方式:
债权融资
约谈项目方
昨日投资人发出约谈共计1551次

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约谈项目方
项目概述

  启东市汇东小区保障性安置房项目位于启东市中心。南至牡丹江路,北至南苑路,东至惠阳河,西至原汇东新村。总用地面积276406平方米,总建筑面积481034平方米,容积率1.74,绿化率43.5%,可安置4198户。
  项目预算总造价119520万元(未含地下车库及人防工程),综合开发费6240万元。
  一、开竣工及建设工程计划安排
  1、建设工程计划安排
  项目于2011年11月份开始三通一平等前期工程施工。预计正式开工后总体上划分为6期,每期约8万平方米,每期合同工期18个月,实际争取15个月竣工验收,16个月交房。每期工程间隔4-5个月,从2012年5月首期正式开工,到2013年8月份全部开工,至2014年12月份全部竣工验收交付使用,至2016年底全部回笼全部资金。当然,如果资金情况允许,完全可以加大每期开工面积,加快项目开发建设进度。
  2、总投资安排
  按照每1万平方米300万元的金额,乘以每期开工面积分次向政府提供合作资金,每次期限一年,政府给予银行同期贷款利率1.25倍的利息。目的是以此快速推进动拆迁和三费补偿,办理好有关手续。
  与政府方面约定的开发合同取费为:按江苏省2004定额不下浮、含区内配套费在内,造价约为2490元/平方米、另加每平方米130元的综合开发管理费。
  项目对政府支付的履约保证金为合同价的5%。按照每期开工面积交纳,每期竣工验收交房后无息退回。
  按照每期交房面积乘以回购单价和综合开发费单价,新城建设以6:2:2的比例,在三年内分三次向钧创置业支付投资建设款。即:工程竣工验收合格付款60%;竣工验收满一年再付款20%;竣工验收合格满二年再付款20%。
  工程实际造价平均到每平方米建筑面积约为1650.79/平米,即约79238万元。钧创置业将自主采购部分主要建材以节约造价。对施工单位总体上按照每月形象进度支付75%工程款。至竣工验收合格,工程款付至95%,剩余5%的质保金在竣工验收满两年时结清。
  3、投资收益估算表

序号

内容

金额/万元

每平方米造价

备注

1

政府合作资金

分期支付:每期2400万元

按照300元/平米;

满一年收回,利率银行同期1.25倍(如现金流允许,收回时间视情况)

2

履约保证金

分期支付:每期约892万元

按照回购合同价5%;(不含综合开发费)

竣工时无息收回

3

土建

40883.16

851.73元


4

设施设备安装

13064.88

271.60元


5

小区配套

16268.57

338.20元


6

房屋税金

7518.08

156.29元


7

不可预见费

1503.23

31.25元


8

3-7之和合计

79237.92

1650.79


9

财务费用

39000-减借给政府合作资金及政府短期投资收益14500=24500

510.42



10

8-9之合计

103737.92

2161.21


11

政府回购

119520

2490


12

综合开发费

6240

130


13

11-12之和计

125760

2620

总投资103737.92
总收入125760
毛利润22022.08
项目收益率21.23%


   4、建面、投资、销售、毛利示意图
  建筑面积481034平方米,投资总额103738万元,销售总额(回购款及综合开发费)125760万元,毛利润22022万元。
  二、投融资及还款计划
  1、投融资计划
  根据以上开发建设模式及建设工程计划安排,拟安排投资总盘子70500万元,其中自筹资金10500万元,融资60000万元。
  融资方已经专门注册了名称为“启东钧创置业有限公司”的项目公司,注册资金5000万元,另外5500万元股东借款也已全部到位。同政府签订了各项有关文件,办理了有关手续。
  银洲房产与钧创置业签订项目转让协议;政府的投资平台——新城建设与银洲房产、钧创置业签订项目公司及收益权转移确认协议书;启东市政府出具财政付款的资金安排文件;钧创置业的股权、项目在建工程等均可以提供抵押保证。钧创置业的收益权可以抵押或转移给出资方。股东个人连带保证等。
  财务费用按年化13%、借款周期5年计算。即:60000*13%*5年=39000万元。期间闲置资金以与政府合作利率计算收益,风险低,收益稳定可靠,5年内平均金额35000万元,平均年化收益率9%,平均资金利用时间4.6年,则为:35000*9%*4.6年=14490万元。如果在借款期内同时操作其他政府项目,提高资金利用率,收益情况将更好。如果提前两年归还一半融资即3亿元本金,则可减少财务费用约8000万元,项目直接收益可进一步提高。

其它备注


有效期间至2013-03-26, 项目周期:18月, 项目阶段:

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